2017年是市场调控政策异彩纷呈的一年，无论是土地市场的“地价熔断、双限、竞配建、竞自持、租赁用地”、亦或是房地产市场的“限购、限贷、限售”等，调控手段层出不穷。土拍市场重重调控下,市场泡沫情况如何？地块的整体风险程度如何？“限房价”政策之后土地泡沫发生了什么样的变化？中估联数据中心将通过专题报告：限房价政策下的土地泡沫指数lbi进行解答。
什么叫“限房价”政策下的lbi？
在了解限价房政策下的lbi值之前，首先让我们先了解下概念：
1、lbi是什么？
lbi的中文名称为土地市场泡沫指数，英文为land market bubble index，简称lbi，是通过出让地块的真实地价与均衡市场地价的偏差程度来反映出让地块地价泡沫。其真实地价与均衡市场地价的偏差程度越大，反映出的地块的地价泡沫越大，开发风险度越大。
lbi = 真实楼面地价/均衡市场楼面地价-1
2、限房价下的lbi是什么？
限房价政策下的lbi是通过模型测算还原的出让地块的真实地价与政府限价下名义地价的偏差程度来反映出特殊政策条件下出让地块的地价泡沫情况。两者偏差程度越大，反映出让地块的地价泡沫越大，开发风险度越大。
政府限价下的名义地价：运用假设开发法依据政府限定房价倒推出的地价
限房价下lbi= 真实楼面地价/政府限价下的名义楼面地价-1
“限房价”政策下的clbi（城市土地市场泡沫）
2017年，中估联数据监测的24个城市中土拍政策中涉及“限房价”的城市为北京、南昌、南宁、长沙。4个城市的clbi（城市土地市场泡沫-city land market bubble index）均值为33%，其中clbi均值大于0的城市，即真实地价大于特殊市场地价的城市，占比高达75%。
从clbi分布规律上来看，涉及限房价政策的这些城市主要集中在南部区域。
从时间维度上来看，北京的土拍政策虽出台最早，但上半年推出的宅地主要集中在共有产权房用地上，从5月开始才陆续增加“双限”、“自有性住房”等性质的宅地招拍挂。
总体而言，17年北京从年初开始就对土拍市场供给端进行了严格的把控。至年中，随热点二线城市土地市场政策重重叠加，“双限”、“限房价”的用地数量开始增加，从下图可知，超过半数的“限价房”用地都从9月开始。说明下半年，全国土地市场的调控政策从广度和力度上都有所加强。
从总量上来看，涉及限房价的地块宗数不多， 4城总数为40宗，说明大部分城市土地市场调控政策所采用还是从土地供给端如：限地价、熔断地价、竞配建或竞自持等形式来控制地价。
“限房价”政策下的plbi（地块土地市场泡沫）
1、高风险地块去哪里了？
高风险度地块主要分布在哪里？我们选取了lbi值top5地块进行研究分析，从区域上来看，5宗高风险地块分布在2个城市，其中，南宁2017年有4宗地块进入高风险地块top5，长沙有1宗地。
2017年重点城市出让宅地项目 lbitop5 地块表
排名前5宗地的宗地的lbi值均大于70%，说明这些地块的土地泡沫很大。开发商的开发风险度是极高的。
排名no.1的地块位于长沙雨花区武广片区，这宗地块具有一定的特殊性，其销售对象限定为湖南交通职业技术学院教职工，具体销售对象名单由湖南交通职业技术学院负责审核把关，属于人才公寓性质的房屋。若不考虑其特殊因素，仅从成本角度分析，住宅销售面积均价不超过4500元/平方米。而成交楼面价已近3000元/平方米，就其房屋重置价格而言已接近2000元/平方米，也就是刨去房屋重置价格，不算开发商开发利润，开发商的其他成本要控制在1500元/平方米以内才仅能不亏损， plbi值位于第一并不奇怪。
其余的地均位于南宁，我们先看下南宁拍下这几块地的开发商，分别是：荣和、万科、新希望、南宁盛邕（隶属盛天集团），在开发商排行榜中几乎都能见其名，为何在开发风险度如此高的情况下，知名开发商拿地的热情还如此高涨？原因可能有几点：
1、对于开发商来说，拿地可能会死，不拿地绝对会死，即使开发商其他资源条件再好，但若一直无法拿到地，不能获取后续的开发资源的话，则将永久性的退出房地产开发这个行当。
2、对于大型开发商而言，开发的白银时代已过，拿地逐步变成综合能力的较量，仅靠拿地盖房子这样简单的思路已不适应未来城市发展需求，如：上海对开发商的要求是成为城市运营商，城市配套服务商的新定位。
3、开发商对未来的战略布局。我们可以重点来看下万科拿下的这块地，这宗地位于江南区智和路南侧、贵义路东侧，lbi值高达118%，说明地块泡沫极大，开发风险度高。该地隶属江南区，区域内目前已入驻碧桂园、绿地、中昂地产等多家知名开发商，同时该片区在竞多年开发，路网规划完善，南宁市规模最大的市政立交——南宁沙井—南站立交桥已通车。目前，地铁2、4号线正在建设，根据规划，地铁5、6、7号线也将会经过江南片区，未来接驳各城区更加快速。区域内商业配套也较完善，有多个综合体开业，如：江南万达广场、融晟天河海悦城等。这些因素将促使片区未来土地增值预期。所以目前拿地所开发出项目的利润率虽低，但对于土地未来增值的预期，这将提高企业整体估值。
“限”与“不限”下的clbi对比分析
“限”与“不限”下的lbi有何变化呢？我们选取南昌、南宁、长沙全年不限房价政策的地块进行研究分析。
可以发现，三城“不限”的clbi均值以6月为节点，1-6月起伏动荡相当大，但进入6月后，即三城大部分的土地进入“限”以后，“不限”的clbi均值非常低，土地泡沫几近全无。南宁、南昌在17年上半年房价涨幅大，当土地市场、房地产市场政策双重调控从下半年开始后，即从6月开始，成交地价基本在均衡市场地价上下徘徊，说明在重重调控下二线热点城市的土地市场逐步回归理性，土地供给端的理性回归预示着这些城市未来的房地产市场也将逐步回复理性。
限房价政策下的lbi结构分布
我们将40宗样本地块的均衡市场地价贡献率同样分为100%四个区间，与地块宗数、成交总建筑面积、成交总价进行交叉分析，得到以下图表：
2017年限房价政策下的lbi结构分布表
通过上述分析图表我们可以看到：从地块成交宗数上来看，lbi值超过70%的地块占比为13%，按土地出让金占比仅为6%，由此可见，“限房价”政策下，土地的高溢价问题得到了有效的控制。虽说如此，但lbi>0的地块占比高达75%，即在严格的政策调控下，仍有75%的地块有泡沫现象存在，无论泡沫是大是小。
总结
从政策的设计意图上看，土地市场的调控政策理应是起到抑制地价房价上涨，扭转市场预期的正效应。
从lbi值来看，“限房价”政策下，所有城市出让用地仍存在泡沫现象，虽然大部分城市的泡沫处于可控范围内。原因在于政策设计的“限”虽然限制地价、房价，但由于被限房价比周边正常价低太多。
在这种情况下，即便对应的成交地价再低，加上建设标准仍按普通商品房，不少项目开发成本与上市价格几近相同，有些更超过了上市价格，开发商的开发利润空间被大幅挤压。且由于是限价房，开发商无法通过拉长开发周期、期待房地产市场的进一步好转来抬高房价以便提升自己的利润空间。这就要求房企更加精耕细作，在有限的利润空间内，能够做出吸引市场的产品来。这对开发商的成本管理能力、成本控制能力、产品研发能力、市场调研能力都提出更高的要求。另外，也不排除一些开发商会通过降低品质以降低成本的方式来提高利润。而有些开发商虽然拿的土地无账面上的盈利，但是可以拿未来发展潜力大，市场增值预期高的土地，提高企业估值。
从目前的结果来看，土拍市场严格的 “限房价”、“双限”等政策虽能通过短期干预土地供给端，从而影响房地产市场的预期，但不能成为长期调控政策，政府还应通过其他途径，缓解部分城市的泡沫情况，促使房地产市场的理性回归。
备注：本文由中估联-中国房地产估价数据中心田蓉泉原创，如需转载请联系房地产数据中心，转载文章需在文章前写明作者、公司及转载来源，违者必究。
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